Mieux comprendre l’Urbanisme - Foire aux questions

Question : Je souhaite installer un cabanon de jardin d’une surface de 6m² sans fondations. Dois-je effectuer une demande de déclaration préalable de travaux en mairie ?
Réponse : Oui. Si la surface de votre cabanon dépasse 5 m² d’emprise au sol ou de surface de plancher (intérieur ou extérieur des murs) et atteint la surface de 20m² maximum, une demande de déclaration préalable de travaux est obligatoire. Cela, même si votre cabanon n’a pas de fondations. Il s’agit toujours d’une construction ! Attention, si la surface de plancher ou l’emprise au sol de votre annexe (abri, garage, cuisine d’été) dépasse le seuil de 20m² vous devez déposer un Permis de construire.

Question : Le PLU-H nous parle de la notion de Coefficient de pleine terre (CPT). A quoi cela correspond et comment fonctionne-t-il ?
Réponse : Le CPT est le rapport entre la surface globale du terrain et la superficie de pleine terre exigée par zone du PLU-H. Il est propre à chaque zone et peut être différent selon le zonage. Un certain pourcentage de votre terrain sera exigé pour la création des espaces végétalisés. Pour que le CPT soit pris en compte, plusieurs critères doivent être remplis. Il s’agit notamment de : bandeau de largeur de 4 mètres, 2/3 du pourcentage exigé d’un seul tenant, végétalisé, n’ayant rien d’autre en son sous-sol à part des canalisations. Le PLUH, page 85, fournit des informations plus précises à ce sujet.

Question : Le PLU-H nous parle de la notion de Coefficient d’emprise au sol (CES). A quoi cela correspond et comment fonctionne-t-il ?
Réponse : Le coefficient d’emprise au sol est le rapport entre l’emprise au sol des constructions et la superficie du terrain. L’emprise au sol est définie par la projection verticale de la construction sur un plan horizontale. Pour plus de précision, le PLUH, page 71, indique de façon exhaustive les éléments qui ne sont pas pris en compte lors du calcul du CES.

Question :. Après étude du PLU-H, je m’aperçois que mon terrain st concerné par un Espace Végétalisé à Valoriser (EVV). Qu’est-ce que cela signifie ? Est-ce que je peux construire sur mon terrain dans ce cas ?
Réponse : L’EVV est un dispositif inscrit au PLUH permettant la protection, la création et la mise en valeur des espaces végétaux. Lorsque le terrain est concerné en partie ou en totalité par un EVV, il ne devient pas d’office non constructible. Néanmoins, des études paysagères seront demandés selon le projet. Les Service de la Mairie peuvent se rendre sur terrain afin d’étudier la présence végétale et les possibilités de construire. La première chose à faire lorsque son terrain est concerné par un EVV et en cas de projet, est d’appeler l’urbanisme de la Mairie.

Question : Je souhaite diviser mon terrain. Quelle est la bonne démarche ?
Réponse : En premier lieu il faut impérativement contacter le Service Urbanisme. Plusieurs éléments peuvent répondre à la question « est-ce que mon terrain est divisible ». C’est une question complexe qui nécessite une vraie étude. Un instructeur peut vous donner les premiers éléments pour répondre à cette interrogation. Néanmoins, il ne pourra jamais vous certifier de cette possibilité avant d’avoir un projet de division. En deuxième lieu, il est important de contacter un géomètre qui vous accompagnera dans votre démarche.

Question : Mon terrain se trouve dans la zone URi2 du PLU-H et est bordé par une zone Agricole ou Naturelle. Quelles sont les contraintes à prendre en considération ?
Réponse : Si votre terrain se trouve dans la zone URi2 et vous avez, à proximité, une zone Naturelle ou Agricole, il faut savoir que le règlement interdit l’implantation de toute construction à une distance inférieure à 10 mètres par rapport à cette zone.

Question : Je souhaite construire une piscine sur mon terrain. Quelles sont les distances par rapport aux voisins à respecter ?
Réponse : L’implantation d’une piscine enterrée n’est pas soumise au respect des distances par rapport aux voisines ou aux voies. Cela serait le cas si votre piscine dépassait la hauteur de 0.60m par rapport au sol naturel.

Question : Je souhaite installer un jacuzzi sur ma terrasse. Quelle démarche ?
Réponse : Aucune démarche. Le jacuzzi étant considéré comme du mobilier, aucune démarche n’est à effectuer en mairie.

Question : Je souhaite aplatir mon terrain qui est en pente. Est-ce que cela est règlementaire ?
Réponse : La modification du niveau du terrain est admise au PLUH uniquement si cela répond au besoin de la construction. Il est strictement interdit de le modifier afin de créer un terrain plat ou de le mettre au niveau de la voie. Cela peut avoir des lourdes conséquences sur la stabilité de la terre. Plusieurs cas d’écroulement ont été observés à la suite de ce type de modifications. En cas de doute, il est nécessaire de contacter le service urbanisme. Aussi, la plupart des litiges sur la commune sont liés à la modification du niveau de terre. C’est un point difficilement régularisable.

Question : J’ai un projet de construction sur un terrain en pente. Comment l’adapter au mieux ?
Réponse : Lorsqu’on a un projet sur un terrain en pente, c’est le projet qui s’adaptera à la pente et non pas l’inverse. Il est néanmoins possible d’adapter légèrement le niveau du terrain afin de répondre à des contraintes techniques de la construction. Le PLUH règlemente ce point. N’hésitez pas de demander conseil en mairie !

Question : Mon voisin a un projet de construction. Doit-il me demander autorisation ou m’en informer préalablement ?
Réponse : De manière globale non, il n’a pas l’obligation de vous en informer. Mais le bien vivre ensemble dit que la meilleure des choses est de discuter avec son voisin, lui présenter le projet non pas pour demander autorisation mais pour l’en informer. Attention, parfois les copropriétés ou les lotissements ont des cahiers des charges qui indiquent ce point précisément. Dans ce cas, il s’agit de l’application du Code Civil et non pas du Code de l’Urbanisme. Si votre cahier de charge oblige le porteur de projet faire une demande d’autorisation auprès du lotissement ou des voisins et qu’il ne l’a pas respecté, le Service Urbanisme ne pourra pas intervenir. Il faut, dans ce cas, consulter un avocat.

Question : Je souhaite installer une terrasse de plein pied. Quelle démarche ?
Réponse : Si votre terrasse ne dépasse pas la hauteur de 0.60m par rapport au sol naturel, aucune démarche n’est à effectuer.

Question : J’ai pour projet l’installation d’une pergola bioclimatique. Dois-je déposer une demande d’autorisation en mairie ?
Réponse : Oui, une pergola bioclimatique constitue de l’emprise au sol. Si la surface de la pergola dépasse 5m², vous devez déposer une déclaration préalable de travaux.

Question : Je dois couper un arbre sur mon terrain. Quelle procédure à l’Urbanisme ? Et si je souhaite élaguer ?
Réponse : Si l’arbre à couper se trouve dans un espace végétalisé à valoriser (EVV) ou dans un espace boisé classé (EBC) vous devez obligatoirement déposer une demande de déclaration préalable de travaux avant coupe et abattage. Au titre du PLUH et du Code de l’Urbanisme, une compensation végétale sera demandée. En cas d’élagage, vous n’avez aucune démarche à faire à l’urbanisme.

Question : Je dois créer des murs de soutènement/enrochements. Quelle démarche ?
Réponse : La création des soutènements n’est pas soumise à demande d’autorisation. Néanmoins, il est important de consulter la mairie afin de s’assurer que les travaux prévus rentrent dans ce cadre et que l’ensemble respecte le règlement.

Question : J’ai pour projet l’aménagement de mon garage en pièce habitable. Dois-je déposer un permis de construire ou bien une déclaration préalable de travaux ?
Réponse : L’aménagement d’un garage constitue un changement d’usage d’une surface déjà existante. A ce titre, seule une déclaration préalable de travaux est à déposer en mairie, quelque soit la surface du garage. En revanche, les places de stationnement supprimées devront être recrées sur le terrain.

Question : Je souhaite effectuer des travaux sur une bâtisse ancienne. Quelle démarche ?
Réponse : Dans ce cas, le mieux est de contacter la Mairie pour voir si votre bâtiment n’est pas protégé au titre des EBP (Elément Bati Patrimonial) ou s’il ne se trouverait pas dans un PIP (Périmètre d’Intérêt Patrimonial). Ensuite, vous pouvez consulter un architecte conseil du CAUE (conseil gratuit) pour voir si les travaux ne mettront pas en danger la bâtisse d’un point de vue technique (matériaux notamment) et si les modifications envisagées n’alterneront pas le caractère patrimonial de la construction.

Question : Je vends ma maison mais je n’ai jamais déposé la Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des travaux. Que puis-je faire ?
Réponse : Vous pouvez déposer la DAACT à tout moment. En revanche, il faudra attendre 3 mois pour obtenir un certificat de conformité tacite. Il est à noter que la Mairie peut ne pas accepter cette déclaration si les délais de prescription pénale et administrative sont passé (6 et 10 ans).

Question : Je souhaite construire un abri de jardin sur mon terrain nu. Quelle démarche ?
Réponse : Si le terrain est nu et que votre abri a une surface supérieure à 5m², vous êtes obligé de déposer un Permis de Construire.

Question : Je m’oppose au projet de mon voisin. Quelle démarche ?
Réponse : Vous pouvez formuler un recours gracieux ou contentieux. Le délai de recours des tiers est de 2 mois à partir de l’affichage de l’autorisation sur le terrain. Pour savoir à quel moment l’affichage a été effectué, vous devez interroger le porteur de projet. La Mairie ne détient pas toujours cette information. Le recours doit répondre à des articles du PLUH ou Code de l’Urbanisme uniquement. Il ne peut reposer en aucun cas sur des articles du Code Civil par exemple.

Question : Je viens d’acheter un local recevant du public et je compte effectuer des travaux de réaménagement intérieur. Dois-je consulter la Mairie ?
Réponse : Oui, obligatoirement. Tout travaux doit répondre aux exigences du Code de la Construction et de l’Habitat. Vous devez déposer une demande d’Autorisation de Travaux.

Question : Mon voisin a installé une pompe à chaleur et son bruit me gêne. Quoi faire ?
Réponse : Le Service urbanisme ne traite pas la question liée au bruit. Il tient au Code Civil d’en donner la réponse. Vous devez voir votre voisin, un avocat ou la Police de votre commune.

Question : Je viens d’acheter un terrain nu qui a fait objet d’une division parcellaire. Comment obtenir un nouveau numéro de voirie ?
Réponse : Vous devez contacter la Mairie. Vous obtiendrez un formulaire de demande qu’il faudra retourner accompagné des pièces justificatives. Il ne faut en aucun cas s’attribuer un numéro par vous-même.

Question : Mon voisin ne taille pas sa haie. Que puis-je faire ?
Réponse : L’essence, la hauteur et l’implantation des végétations sont prévue au titre du Code Civil. L’urbanisme ne pourra pas intervenir. Vous pouvez consulter un avocat ou un médiateur juridique qui pourra vous aiguiller.

Question : Mon voisin souhaite intervenir sur mon terrain pour enduire son mur de clôture ou sa façade. Suis-je obligé de lui accorder le passage ?
Réponse : Oui, c’est une obligation légale. Votre voisin a l’obligation d’enduire des deux cotés (sauf si mitoyen) et vous devez lui accorder le passage.